Formato de contrato de arrendamiento al día con la Ley 820
Para apartamento, casa, apartaestudio o habitación. Respondes las preguntas del generador y sale un contrato de vivienda completo, con las cláusulas que exige la Ley 820 y sin las que no tienen efecto. Lo descargas en PDF o en Word, listo para firmar.
Qué es y por qué conviene hacerlo por escrito
El contrato de arrendamiento es el acuerdo por el que una parte entrega el goce de un inmueble y la otra paga un canon por usarlo. En Colombia, cuando se trata de vivienda urbana, lo regula la Ley 820 de 2003, y esa ley ya define buena parte de las reglas del juego aunque tú no las escribas.
Ahí está el detalle que sorprende a mucha gente: el artículo 3 permite que el contrato sea verbal o escrito. Un arriendo de palabra es válido. El problema aparece después, cuando hay que probar en qué quedaron. Cuánto era el canon, desde qué día, quién paga la administración, en qué estado se entregó el apartamento. Sin papel, todo eso se vuelve la palabra de uno contra la del otro.
Por eso el contrato escrito no es un requisito legal: es tu prueba. Y cuesta cinco minutos tenerlo.
Vivienda urbana y local comercial no son lo mismo
Son dos regímenes distintos y conviene no mezclarlos. El arriendo de vivienda urbana se rige por la Ley 820 de 2003. El de local comercial se rige por el Código de Comercio, que trae figuras que en vivienda no existen —como el derecho a la renovación del arrendatario que lleva dos años o más ocupando el local con el mismo establecimiento—.
Usar el modelo de vivienda para un local deja cláusulas que no aplican y omite las que sí: para un local necesitas un contrato comercial distinto. En el generador eliges el tipo al principio y el resto del contrato se arma en consecuencia.
Los siete puntos en los que sí o sí tienen que estar de acuerdo
La ley enumera el mínimo sobre lo que arrendador y arrendatario deben ponerse de acuerdo. Si falta alguno, el contrato queda cojo justo donde después aparecen los pleitos.
Nombre e identificación de arrendador y arrendatario. Si hay codeudor, también entra aquí con su documento.
Dirección exacta, ciudad y matrícula inmobiliaria cuando la hay. "El apartamento de la 68" no identifica nada.
Cuando se arrienda solo una parte del inmueble, hay que decir cuál, y también qué zonas y servicios se comparten con los demás ocupantes.
El canon mensual, el día del mes en que se paga y el medio: consignación, transferencia, efectivo con recibo.
Qué se entrega con el inmueble: parqueadero, depósito, muebles, línea telefónica, internet. Lo que no se lista, no se entregó.
Cuánto dura. Si no lo dicen, la ley lo resuelve por ustedes: un año.
Agua, luz, gas y, si aplica, administración. La causa número uno de discusiones al momento de entregar.
Inventario de entrega, destinación del inmueble, prohibición de subarriendo sin autorización, causales de terminación y datos de notificación de cada parte.
Un contrato largo no es un contrato mejor. Circulan modelos con cláusulas que no producen efecto porque contradicen la ley —el caso típico es el depósito en efectivo, prohibido por el artículo 16—. Escribirlas no las vuelve válidas: solo le da al arrendatario un argumento gratis el día que haya problema.
Sale armado, numerado y listo para firmar
Nada de plantillas de Word que se descuadran al abrirlas en otro computador. El contrato se genera en PDF, con las partes identificadas y el espacio de firma donde va.
- Cláusulas numeradas y ordenadas.En el orden en que las lee cualquier abogado, sin párrafos sueltos.
- Canon en números y en letras.Para que nadie discuta un cero de más al mes siguiente.
- Anexo de inventario y estado de entrega.Cuartos, electrodomésticos, llaves. Lo que evita el pleito de la devolución.
- Dos copias y espacio para huella.Una para cada parte, como se firma en la práctica.
Es gratis y sale sin marca de agua. Si tu caso tiene algo especial, vale la pena que un abogado lo revise antes de firmar.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
de vivienda urbana — Ley 820 de 2003
PRIMERA. PartesEntre ANDREA GÓMEZ RUIZ, c.c. 52.xxx.xxx, en calidad de arrendadora, y JULIÁN MESA TORO, c.c. 1.020.xxx.xxx, en calidad de arrendatario.
SEGUNDA. InmuebleApartamento 402, torre 2, calle 00 # 00-00, Bogotá D.C. Incluye parqueadero cubierto n.º 14.
TERCERA. CanonUn millón novecientos mil pesos ($1.900.000) mensuales, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
CUARTA. DuraciónDoce (12) meses contados desde el 1 de septiembre de 2026, prorrogables conforme al artículo 6 de la Ley 820 de 2003.
QUINTA. Servicios públicosA cargo del arrendatario: acueducto, energía, gas y administración.
Documento generado en documentosautomaticos.com
Reglas que la ley ya decidió por ustedes
No son negociables por más que el contrato diga otra cosa. Vale la pena conocerlas antes de firmar, estés del lado que estés.
| Tema | Lo que dice la ley | Norma |
|---|---|---|
| Duración | La que acuerden las partes. Si no dicen nada, se entiende de un año. | Art. 5 |
| Prórroga | Se prorroga automáticamente en iguales condiciones y por el mismo término, si ambas partes cumplieron y el arrendatario acepta el reajuste de renta autorizado. | Art. 6 |
| Depósitos | Prohibido exigir depósitos en efectivo u otras cauciones reales, incluso de forma indirecta o en documento aparte. | Art. 16 |
| Canon máximo | No puede superar el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada, y esa estimación comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente. | Art. 18 |
| Incremento anual | Cada 12 meses bajo un mismo precio, hasta el 100% del IPC del año calendario anterior. Debe avisarse por escrito o no le es oponible al arrendatario. | Art. 20 |
| Subarriendo | El arrendatario no puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización expresa del arrendador. | Art. 17 |
Sobre el depósito conviene detenerse, porque es lo que más se pide en la calle y lo que la ley prohíbe con más claridad. Si el arrendador necesita respaldo, la vía legal es otra: un codeudor solidario o una póliza de arrendamiento contratada con una aseguradora. Ambas caben en el contrato sin problema.
Y sobre el incremento: no basta con subirlo. El artículo 20 exige informarle al arrendatario el monto y la fecha, por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación que quedó pactado en el contrato. Por eso el generador incluye una cláusula de notificaciones con el correo y la dirección de cada parte: sin ese dato, avisar en debida forma se vuelve un problema.
Cómo se termina el contrato antes de tiempo
Los plazos son de la ley, no del contrato. Tres meses de preaviso es la constante en ambos lados.
Si eres el arrendatario
- Te vas en cualquier momento.Aviso escrito por servicio postal autorizado con al menos 3 meses de antelación, más una indemnización de 3 meses de arriendo.
- Te vas al vencimiento.El mismo preaviso de 3 meses, pero sin indemnización y sin tener que invocar causal: basta tu voluntad.
- Si no avisas por escrito.El contrato se entiende renovado automáticamente por un término igual al pactado. Ese es el costo de olvidarlo.
Si eres el arrendador
- Por incumplimiento.Mora en el canon, servicios públicos impagos que causen desconexión, subarriendo sin autorización, daños al inmueble.
- Durante las prórrogas, sin causal.Preaviso escrito de 3 meses e indemnización de 3 meses de arriendo.
- Al vencimiento, por causal especial.Para habitarlo el propietario un año, para demoler o reparar, o por venta. Preaviso de 3 meses y caución de 6 meses de canon a favor del arrendatario.
Todos estos preavisos deben constar por escrito y enviarse por servicio postal autorizado. Un mensaje de WhatsApp no reemplaza esa formalidad, aunque la otra parte lo haya leído.
Errores que salen caros
Ninguno se ve grave el día de la firma. Todos aparecen el día de la entrega.
Está prohibido en vivienda urbana, así lo firmen los dos. Si necesitas respaldo, usa codeudor o póliza de arrendamiento.
Sin acta de estado del inmueble, la discusión sobre quién rayó la pared o dañó la estufa no la gana nadie. Foto y lista, el día de la entrega.
El incremento existe, pero si no se notifica como manda el artículo 20 no le es oponible al arrendatario. Avisa y deja constancia.
Los formatos que salen primero en Google suelen ser españoles o mexicanos. Hablan de fianza y de figuras que aquí no existen, y omiten la Ley 820.
Cómo crear tu contrato aquí
Sin descargar plantillas ni pelear con los formatos de Word.
Eliges el tipo
Apartamento, casa, apartaestudio o habitación: el contrato nombra el inmueble tal como es y cita la Ley 820 de 2003.
Respondes las preguntas
Partes, inmueble, canon, duración, servicios y quién los paga. En español, con ejemplos al lado de cada campo.
Descargas y firman
PDF listo en dos copias, con el anexo de inventario. Se firma y cada parte guarda la suya.
Gratis, sin tarjeta y sin crear cuenta.
Crear mi contrato de arrendamiento¿Arriendas varios inmuebles? Crea tu cuenta gratis y guarda cada contrato para reutilizarlo.
Lo que más nos preguntan sobre el arrendamiento
No. El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 permite que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sea verbal o escrito, y en ninguno de los dos casos exige notaría ni registro. Firmarlo por escrito no es un requisito de validez, es tu prueba: sin papel, discutir el canon, la fecha de entrega o quién paga los servicios se vuelve palabra contra palabra.
Cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador puede incrementar el canon hasta el 100% del IPC del año calendario anterior (artículo 20 de la Ley 820 de 2003). Debe avisarle al arrendatario el monto y la fecha del incremento por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación pactado en el contrato; si no lo hace, el incremento no le es oponible.
No. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales para garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, y aclara que tampoco pueden pactarse de forma indirecta, por interpuesta persona ni en documentos distintos al contrato. Lo que sí se usa en el mercado es un codeudor o una póliza de arrendamiento.
Un año. El artículo 5 de la Ley 820 de 2003 dice que el término es el que acuerden las partes y, a falta de estipulación expresa, se entiende pactado por un año. Al vencerse se prorroga automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo término, siempre que ambas partes hayan cumplido y el arrendatario acepte los reajustes de renta autorizados por la ley.
El arrendatario puede terminarlo dentro del término inicial o durante las prórrogas con aviso escrito enviado por servicio postal autorizado con al menos 3 meses de antelación y una indemnización de 3 meses de arriendo. Si en cambio quiere salirse en la fecha de vencimiento, basta el mismo preaviso de 3 meses y no paga indemnización ni tiene que dar razones (artículo 24 de la Ley 820 de 2003).
No. Este modelo es para vivienda urbana, que se rige por la Ley 820 de 2003. El local comercial se rige por el Código de Comercio, que incluye figuras que en vivienda no existen, como el derecho a la renovación del arrendatario que ha ocupado el local por dos años o más. Usar el modelo de vivienda para un local deja cláusulas que no aplican y omite las que sí: para un local necesitas un contrato comercial distinto.
Documentos que suelen ir con el arriendo
Firma con un contrato que sí resiste
Con las cláusulas que exige la Ley 820, el inventario de entrega y el canon en letras. Lo llenas en minutos y lo descargas en PDF o Word.
Crear mi contrato de arrendamiento