¿Te pasaron un contrato de arrendamiento para firmar y no sabes si está completo? Da igual si eres el propietario que va a alquilar o la persona que se va a mudar: hay cláusulas que deberían estar sí o sí, y hay cosas que —aunque las veas en muchos de los formatos que circulan por WhatsApp— la ley colombiana no permite. Este artículo es para que llegues a la firma sabiendo exactamente qué revisar, sin sorpresas.
El arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003. Esa ley admite que el contrato sea verbal o escrito, pero seamos honestos: un acuerdo de palabra no sirve de mucho el día que aparece un problema. Poner todo por escrito no significa desconfiar del otro; es la forma de que las dos partes sepan a qué se comprometieron y puedan probarlo si hace falta. Con eso claro, vamos a las cláusulas que no deberían faltar.
Quién es quién y qué se está arrendando
Parece de cajón, pero es justo donde más contratos flojean. El documento tiene que identificar bien a las partes y al inmueble, sin ambigüedades:
- Arrendador y arrendatario: nombres completos, número de documento y datos de contacto de ambos. Si hay un codeudor, también entra aquí.
- El inmueble: la dirección exacta, con número de apartamento o interior si aplica, y lo que se incluye o no se incluye (parqueadero, depósito, cuarto útil, muebles).
- La destinación: debe decir con todas las letras que el inmueble es para vivienda. No es un detalle menor: eso es lo que define que aplique el régimen de la Ley 820 y no el de un local comercial u otro tipo de arriendo.
El canon: cuánto, cómo y cuándo se paga
El corazón del contrato. Aquí no puede quedar nada al aire. La cláusula del canon debería dejar claro:
- El valor mensual del arriendo, idealmente en números y en letras para evitar malentendidos.
- La fecha de pago (por ejemplo, dentro de los primeros cinco días de cada mes).
- La forma y el lugar de pago: consignación, transferencia a una cuenta específica, o en efectivo con recibo. Si es transferencia, que quede el número de cuenta.
Un consejo que ahorra discusiones: dejen constancia de cada pago. Un simple recibo o una cuenta de cobro mensual sirve como prueba de que se pagó y de cuándo, y protege a las dos partes por igual.
Cuánto puede subir el arriendo cada año
Esta es la cláusula que más gente pasa por alto y luego reclama. El contrato debería fijar el reajuste anual del canon. Y hay un límite legal claro: el incremento no puede superar el 100% del IPC (índice de precios al consumidor) del año calendario anterior. Dicho de otro modo, el arrendador no puede subir el arriendo lo que se le antoje; la Ley 820 le pone tope.
El porcentaje exacto cambia cada año, porque depende del IPC que publica el DANE. Por eso lo prudente es que la cláusula remita a ese índice y no a un número fijo inventado. Si tienes dudas sobre la cifra vigente al momento del reajuste, confírmala en la página del DANE.
Servicios públicos e inventario del inmueble
Dos cláusulas que evitan la mayoría de los pleitos al final del contrato:
- Servicios públicos: el contrato debe decir cuáles quedan a cargo de quién (agua, luz, gas, administración, internet). Lo normal es que el arrendatario asuma los servicios que consume, pero eso debe quedar escrito para que no haya sorpresas con las cuentas atrasadas.
- Inventario del estado del inmueble: una lista, y ojalá con fotos, de cómo se entrega el apartamento: pintura, pisos, baños, electrodomésticos, llaves. Este documento es el que define, cuando el inquilino se va, qué es deterioro normal por el uso y qué es un daño que toca reparar. Sin inventario, esa discusión no la gana nadie.
Depósitos: lo que la ley no permite
Aquí viene el punto que sorprende a mucha gente. Es común que pidan uno o dos meses de arriendo "de depósito" como garantía. Pues bien:
La Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero, o cauciones reales, para garantizar el pago del arriendo de vivienda urbana. Pedirlos no está permitido.
¿Y entonces cómo se protege el arrendador? Con las garantías que sí acepta la ley: un codeudor que responda solidariamente, o una póliza o seguro de arrendamiento que cubra el incumplimiento. Por eso la cláusula de garantías debe apuntar a esas figuras y no a un depósito en efectivo. Si eres el inquilino y te piden plata "de fondo", ya sabes que puedes objetarlo.
Duración y causales de terminación
Por último, el contrato debe fijar el término (cuánto dura, con su fecha de inicio y de fin) y las causales de terminación: en qué casos puede darse por terminado por parte del arrendador o del arrendatario, y con qué preaviso. La Ley 820 regula estas causales y los plazos de aviso, así que vale la pena que la cláusula sea coherente con lo que la ley permite y no una lista arbitraria.
Repasar estos puntos antes de firmar te toma diez minutos y te evita meses de dolores de cabeza. Si el papel que te pasaron no los tiene todos, pídelos: estás en tu derecho. Y si alguna cláusula te suena rara o demasiado a favor de una sola parte, no la firmes por salir del paso; consultar con un abogado antes cuesta mucho menos que un pleito después. Si prefieres partir de una base que ya trae estas cláusulas en orden, puedes armar el documento con el generador de contrato de arrendamiento, y encuentras más guías como esta en el blog.